Andreas Mungo
Architekt & zertifizierter Immobilienberater
Die Vertragsphase beim Immobilienkauf in Italien
Vom Vorvertrag bis zum Notartermin
Der Immobilienkauf in Italien ist ein mehrstufiger Prozess, der sich in der Abfolge von dem in Deutschland unterscheidet. Während in Deutschland alle Vereinbarungen direkt vor dem Notar getroffen werden, ist der italienische Notar erst am Ende bei der finalen Eigentumsübertragung (Rogito Notarile) involviert. Davor gibt es zwei wichtige vertragliche Schritte, die sorgfältig durchgeführt werden müssen.
1. Die Reservierungsvereinbarung (Proposta di Acquisto)
Die Proposta di Acquisto ist der erste Schritt und eine schriftliche Absichtserklärung. Sie legt die grundlegenden Bedingungen des Kaufangebots fest, wie den Kaufpreis, das Objekt und die Fristen. Häufig wird sie von einer kleinen Kaution in Höhe von 1 % bis 5 % des Kaufpreises begleitet.
Wichtig: Eine Proposta di Acquisto kann in Italien bereits rechtlich bindend sein, sobald sie vom Verkäufer unterschrieben ist. Unterzeichnen Sie dieses Dokument daher niemals, ohne dass die notwendigen technischen und rechtlichen Prüfungen (Due Diligence) abgeschlossen sind. Falls Sie sich danach ohne triftigen Grund zurückziehen, kann die Anzahlung verloren gehen. Das Dokument sollte nur dann unterschrieben werden, wenn die Immobilie in einem rechtlich einwandfreien Zustand ist.
Der Compromesso ist der eigentliche, rechtsverbindliche Vorvertrag. Er regelt alle Kaufbedingungen im Detail, einschließlich des finalen Kaufpreises, des Zahlungsplans, des Notartermins, des Übergabedatums und des Zustands der Immobilie.
Die Anzahlung (Caparra confirmatoria): Die übliche Anzahlung beträgt 10 % bis 30 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verfällt die gesamte Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte der Anzahlung an den Käufer zurückzahlen. Dieses System bietet beiden Seiten eine starke rechtliche Absicherung.
Registrierung: Der Compromesso muss innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung bei der Agenzia delle Entrate registriert werden. Hierfür fallen eine feste Registersteuer von 200 € und eine zusätzliche Steuer von 0,5 % auf die Anzahlung an.
Notarielle Form: Wenn der Compromesso von einem Notar erstellt und im Immobilienregister eingetragen wird, bietet dies dem Käufer einen noch stärkeren rechtlichen Schutz, ist aber nicht zwingend erforderlich.
2. Der Vorvertrag (Compromesso oder Contratto Preliminare)
Der Rogito Notarile ist der finale und entscheidende Kaufvertrag. Er wird in Anwesenheit des Käufers, des Verkäufers und des Notars unterzeichnet.
Prüfungen: Der Notar überprüft ein letztes Mal alle Dokumente, die Eigentumsrechte und die Hypothekenfreiheit der Immobilie, bevor der Vertrag unterzeichnet wird.
Zahlung: Die Restzahlung erfolgt in der Regel per italienischem Bankscheck (Assegno Circolare) oder Banküberweisung.
Eigentumsübergang: Mit der Unterzeichnung des Rogito geht das Eigentum sofort auf den Käufer über. Der Notar kümmert sich um die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.